ACTUALITE JURIDIQUE – Actualités immobilières : récapitulatif succinct des nouveautés pratiques à compter du 01/01/2023

A l’heure des vœux et des bonnes résolutions, les différents acteurs de l’immobilier doivent garder à l’esprit un certain nombre de nouveautés législatives et réglementaires qui sont entrées en vigueur au 1^er janvier 2023 et notamment :

• Obligation de construction de logements sociaux : les programmes de construction de plus de douze logements collectifs ou de plus de 800m² de surface de plancher, réalisés dans les communes exemptées du dispositif SRU et non situées dans une agglomération ou un EPCI concerné par une légère tension de la demande sociale, devront compter parmi leurs logements familiaux au minimum un quart de logements sociaux.

• Performance énergétique : un logement sera qualifié d’énergétiquement indécent si sa consommation d’énergie finale estimée par le DPE dépasse 450 kWh/m² par an.

Il ne pourra donc plus être proposé à la location, étant noté cependant que cette mesure ne s’applique qu’aux contrats de location conclus à compter du 1^er janvier 2023 et que la doctrine considère que le renouvellement et la reconduction tacite correspondent à un nouveau contrat.

• Performance énergétique (suite) : le contenu du DPE évolue :

• la consommation en énergie finale du logement, rapportée au mètre carré de surface habitable, devra désormais y être mentionnée ;
• dans les bâtiments neufs, les facteurs de conversion des énergies finales en émission de gaz à effet de serre et taux d’énergies renouvelables et de récupération des réseaux de chaleur et de froid sont désormais ceux issus du récapitulatif standardisé d’étude thermique ou énergétique.

• Etat des risques : un état des risques doit désormais être remis au potentiel acquéreur ou locataire d’un bien afin d’assurer sa bonne information à chaque étape et cela dès la première visite et actualisé en tant que de besoin lors des phases suivantes de la transaction. De même, un document d’information sur la pollution des sols devra être annexé dès la promesse de vente et pas seulement à l’acte authentique de vente.

• Diagnostic de sécurité des installations intérieures de gaz : la norme NF P45-500 vient définir le contenu, la méthodologie et les modalités de réalisation du diagnostic de sécurité des installations intérieures de gaz à usage domestique réalisé à l’occasion de la vente ou de la location d’un bien immobilier à usage d’habitation. Cette nouveauté concerne principalement les diagnostiqueurs puisqu’elle ajoute des points de contrôle et modifie des appellations.

• Recul du trait de côte : les biens situés dans les zones exposées au recul du trait de côte (dans les zones littorales) doivent dorénavant être indiqués dans le document faisant état des risques comme l’étaient déjà ceux situés dans le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques, de risques naturels prévisibles ou de risques miniers.

• ICPE : La loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a introduit à l’article L. 556-1 A du Code de l’environnement la définition de la notion d’usage dans le cadre de la gestion des sols pollués comme « la fonction ou la ou les activités ayant cours ou envisagées pour un terrain ou un ensemble de terrains donnés, le sol de ces terrains ou les constructions et installations y sont implantées». Cet article laissait toutefois à l’exécutif le soin de définir les différents types d’usages par décret. Ainsi, le décret du 19 décembre 2022 donne une définition de sept types d’usages (industriel, tertiaire, résidentiel, récréatif de plein air, agricole, accueil aux populations sensibles, renaturation). La notion d’usage est centrale dans la méthodologie nationale de gestion des sites et sols pollués qui repose sur le principe de gestion des risques en fonction du type d’usages du site en question.

Au moment de la cessation d’une ICPE, les objectifs de réhabilitation des sites seront donc définis en fonction de l’usage déterminé pour le site. De la même façon qu’un projet d’aménagement s’implante sur un terrain ayant accueilli une ICPE ou un site classé en SIS, le maître d’ouvrage doit s’assurer de la compatibilité de l’usage futur du site avec l’état des sols. En définissant une typologie d’usage, le décret limite le risque de réaffectation d’un terrain à des usages non compatibles avec les niveaux de pollution résiduelle.

• Carnet d’information du logement : un carnet d’information du logement devra être établi lors de la construction d’un logement ou à l’occasion de la réalisation de travaux de rénovation d’un logement ayant une incidence significative sur sa performance énergétique. Il doit comprendre les dates et descriptions des travaux réalisés, la liste et les caractéristiques des matériaux utilisés lors de la construction ou des travaux de rénovation, les notices de fonctionnement et d’entretien des équipements et des documents permettant d’attester la performance énergétique du logement. Ce carnet devra être transmis à l’acquéreur lors de toute mutation du logement. Cette remise devra avoir lieu au plus tard à la date de signature de l’acte authentique, étant précisé que l’acquéreur devra en attester, même si la loi ne prévoit pas de sanction.

• Plan pluri-annuel de travaux : l’obligation d’établir un plan pluriannuel de travaux s’applique aux copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation de plus de quinze ans qui comprennent plus de 200 lots. Le maire ou le préfet peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre ce plan, si n’est pas transmis dans un délai de un mois, ce dernier pourra élaborer ou actualiser d’office le plan à la place et aux frais du syndicats des copropriétaires.

Toutefois, le syndicat de copropriétaire est dispensé de cette obligation si le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration.

Julien Wlodarczyk / Zénaïde Bachelier